Η Prime US REIT επιτυγχάνει αξιοπρεπή επιστροφή ενοικίασης. Διαπραγματεύεται με ελκυστική μερισματική απόδοση 9,8%.

2
Η Prime US REIT επιτυγχάνει αξιοπρεπή επιστροφή ενοικίασης.  Διαπραγματεύεται με ελκυστική μερισματική απόδοση 9,8%.

Λίγο αφότου η Keppel Pacific Oak ανακοίνωσε κάπως αξιοσέβαστα εξαμηνιαία αποτελέσματα, η Prime US REIT ανακοίνωσε ένα καλό σύνολο αποτελεσμάτων χθες το απόγευμα.

Όπως πολλά άλλα REIT, η τιμή της μετοχής της Prime κέρδισε πρόσφατα. Με αυτό το νέο επιτόκιο εκτέλεσης DPU που ανακοινώθηκε, το Prime US REIT διαπραγματεύεται αυτήν τη στιγμή σε μερισματική απόδοση 9,8%.. (Δεν είναι η μόνη υψηλής απόδοσης στη Σιγκαπούρη)

Σημαντική βελτίωση σημειώθηκε στα μερίσματα ανά μονάδα σε σχέση με ένα χρόνο πριν. Τα καθαρά έσοδα και τα διαθέσιμα προς διανομή έσοδα είναι επίσης υψηλότερα.

Λόγω της αλλαγής του αριθμού των μεριδίων, μπορεί να είναι δύσκολο για τους επενδυτές να προσδιορίσουν εάν οι προηγούμενες εξαγορές τους ήταν αυξητικές για τους κατόχους μεριδίων. Η σταθερή άνοδος της DPU θα πρέπει να υποδηλώνει εάν η διοίκηση βελτιώνει τα πράγματα.

Ο παρακάτω πίνακας συνοψίζει την προηγούμενη δήλωση DPU του Prime US REIT:

Η DPU το πρώτο εξάμηνο του 2021 σημείωσε πτώση και η DPU αποκαταστάθηκε στα επίπεδα του 2020 κατά τη διάρκεια αυτού του εξαμήνου. Γενικά, η DPU έχει αναπτυχθεί αρκετά αξιοπρεπώς.

Πώς διατήρησαν την αξία τους οι ιδιότητες του Prime US REIT;

Νομίζω αρκετά καλά.

Αν και δεν είχα τις διαφάνειες που το δείχνουν, σχεδόν όλα τα ακίνητα έχουν υψηλότερη αξία από πριν από μισό χρόνο. Θα μπορούσε κάλλιστα να είναι μυωπικό, καθώς η αξία του ακινήτου μειώθηκε πριν από μισό χρόνο, καθώς το μεγαλύτερο μέρος της χώρας εξακολουθεί να ανοίγει.

Η παραπάνω διαφάνεια δείχνει την πιθανή επαναφορά της ενοικίασης. Οι δυνατότητες είναι εκεί.

Ωστόσο, σε σύγκριση με πριν από ένα χρόνο (δεν εμφανίζεται εδώ), η πιθανή αναστροφή ενοικίασης είναι γενικά μικρότερη, ίσως υποδηλώνοντας τη χαλάρωση της αγοράς γραφείων.

Η παρακάτω διαφάνεια δείχνει τη δραστηριότητα χρηματοδοτικής μίσθωσης για το τελευταίο εξάμηνο:

Στο κάτω μέρος της δεξιάς στήλης, μπορείτε να παρατηρήσετε την τάση επαναφοράς ενοικίασης. Η αναστροφή ενοικίασης συγκρίθηκε καλύτερα με το Keppel Pacific Oak κατά την ίδια περίοδο.

Αυτό το γράφημα δείχνει τη δραστηριότητα χρηματοδοτικής μίσθωσης που αναφέρθηκε πριν από έξι μήνες. Το 4ο τρίμηνο έκαναν αναστροφή ενοικίων 7,8%, επομένως γενικά εξασφαλίζουν θετική αύξηση ενοικίων, αλλά δεν θα είναι ευθεία γραμμή. Παρατήρησα ότι το WALE είναι μικρότερο, κάτι που φαίνεται να δείχνει ότι οι ενοικιαστές είτε ανανέωσαν το 2027 και μετά ή απλώς ανανέωσαν μόνο για τα επόμενα δύο χρόνια.

Η πλειονότητα του χρέους της Prime US REIT είναι αντισταθμισμένη

Η παρακάτω διαφάνεια δείχνει τη σύνοψη χρέους της Prime US REIT:

Το χρέος της Prime US REIT προς το περιουσιακό στοιχείο είναι υγιές 37,8%, με το μεγαλύτερο μέρος του χρέους τους είτε να αντισταθμίζεται με Swaps είτε με σταθερά επιτόκια. Το πραγματικό επιτόκιο, το οποίο αντιπροσωπεύει το ανατοκισμένο επιτόκιο που καταβλήθηκε, είναι υψηλότερο από ό,τι πριν από έξι μήνες, όπως και ο ακαθάριστος δανεισμός.

Αλλά αν συγκρίνετε το πραγματικό επιτόκιο με τον Δεκέμβριο του 2020, πριν από 1,5 χρόνο, δεν είναι πολύ μακριά.

Εφόσον το REIT δημιουργεί μια καλά κατανεμημένη κλίμακα τόκων χρέους, θα πρέπει να είναι σε θέση να εξομαλύνει τη μεταβλητότητα των επιτοκίων. Εάν έχουμε ένα περιβάλλον σταθερά υψηλού επιτοκίου που ισούται με το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο συν 2%, τότε νομίζω ότι αυτό θα επηρεάσει αρνητικά την απόδοση της τιμής της μετοχής του γραφείου REIT των ΗΠΑ.

Περίληψη

Σκέφτηκα το αποτέλεσμα του Prime US REIT και αποφάσισα να κάνω ένα πείραμα σκέψης.

Εάν βρισκόμαστε σε ένα επίμονα υψηλότερο περιβάλλον πληθωρισμού (όχι βραχυπρόθεσμα, καθώς τα επιτόκια θα μπορούσαν να είναι ευμετάβλητα βραχυπρόθεσμα), το κόστος του χρέους θα μπορούσε να εξαλείψει την ενσωματωμένη κλιμάκωση της ενοικίασης του χαρτοφυλακίου REIT γραφείου των ΗΠΑ. Αλλά μπορεί να υπάρχει ακόμα κάποια θετική αναστροφή ενοικίασης. Ας υποθέσουμε ότι αυτή η θετική αναστροφή ενοικίασης από την προστιθέμενη αξία του διαχειριστή είναι 1% μακροπρόθεσμα.

Θα έχουμε λοιπόν:

  1. +2% κλιμάκωση ενσωματωμένης ενοικίασης
  2. -2% υψηλότερο μακροπρόθεσμο επιτόκιο
  3. +1% προστιθέμενη αξία μακροπρόθεσμου διαχειριστή

Θα πρέπει να δούμε εάν η Prime US REIT διαπραγματεύεται σε μια ελκυστική αποτίμηση σε σχέση με την τρέχουσα καθαρή αξία ενεργητικού της ανά μονάδα. Η καθαρή αξία ενεργητικού ανά μονάδα του Prime US REIT είναι 0,86 $ και το ετήσιο μέρισμα ανά μονάδα είναι 0,0702 $. Αυτό μας δίνει μια απόδοση του 8,1% έναντι της καθαρής αξίας ενεργητικού.

Αυτό που δεν συνυπολογίζεται στο 8,1% είναι ο συναλλαγματικός κίνδυνος. Αξίζει ο συναλλαγματικός κίνδυνος τη διαφορά διαφοράς 3% μεταξύ των REIT Prime και των τοπικών γραφείων;

Στο τέλος της ημέρας, ένας απλούστερος τρόπος είναι να γνωρίζετε ότι η Prime US REIT διαπραγματεύεται με έκπτωση 21% στην καθαρή αξία ενεργητικού της ανά μονάδα.

Εάν επιθυμείτε να διαπραγματευτείτε αυτές τις μετοχές που ανέφερα, μπορείτε να ανοίξετε έναν λογαριασμό Διαδραστικοί μεσίτες. Η Interactive Brokers είναι ο κύριος χαμηλού κόστους και αποτελεσματικός μεσίτης που χρησιμοποιώ και εμπιστεύομαι για να επενδύσω και να ανταλλάξω τις συμμετοχές μου στη Σιγκαπούρη, στις Ηνωμένες Πολιτείες, στο Χρηματιστήριο του Λονδίνου και στο Χρηματιστήριο του Χονγκ Κονγκ. Σας επιτρέπουν να πραγματοποιείτε συναλλαγές σε μετοχές, ETF, δικαιώματα προαίρεσης, συμβόλαια μελλοντικής εκπλήρωσης, forex, ομόλογα και κεφάλαια παγκοσμίως από έναν ενιαίο ενσωματωμένο λογαριασμό.

Μπορείτε να διαβάσετε περισσότερα για τις σκέψεις μου σχετικά με τους Interactive Brokers στο αυτή η σειρά Deep Dive της Interactive Brokers ξεκινώντας με τον τρόπο δημιουργίας και χρηματοδότησης του λογαριασμού σας Interactive Brokers εύκολα.

παρόμοιες αναρτήσεις

Leave a Reply